Недвижимость в Болгарии

  • 1808     0

Несмотря на название, это, скорее, антирекламная заметка, написать которую меня побудила дискуссия на фейсбуке по вопросу как в условиях коронавируса купить недвижимость по доверенности , но это вопрос элементарный, а я бы хотел написать о том, как, прожив почти 10 лет в Болгарии, я бы подходил к данному вопросу.

Немного о Болгарии

Я выбирал в своё время методом исключения, отметая всё, что не Евразия в режиме далеко , западную Европу как дорого, языковой и культурный барьер , восточную Европу в режиме отношения к русским, близость культуры и языка, и, в общем, на 2013-й год у меня было 3 варианта: Украина, Беларусь и Болгария. Я выбрал Болгарию и на 2020-й год явно не ошибся, отказавшись от Украины и Белоруссии.

По отношению к русским есть две полярных версии. Кто-то говорит, что болгары обожают русских, кто-то, как Делягин, заявляет, что ненавидят. Обе они не верны. Есть русофилы, есть русофобы, но 90% населения Болгарии относится к русским никак , ненавидя мудаков с завышенным самомнением, типа Делягина.

По языку — читать можно вообще ничего не зная, изредка подсматривая в словарь, а вот разговорный болгарский для русских — традиционно проблема. По кухне вопросов особых нет, не считая турецкой привычки хреначить специи куда только можно и в количестве, при котором сложно отличить кусок дерьма от жареного телёнка. Отдельная тема — болгарский суп шкебме , но, в общем, в отличие от французской, и, упаси господи, скандинавской кухни — Болгария не проблема для россиянина.

Относительно климата — Болгария не рай. На побережье с июня по сентябрь жарко (+30С), с ноября по апрель прохладно и зябко. В континентальной Болгарии, в Русе, Монтане или Благоевграде, очень жарко (свыше +40С летом) и очень холодно (до -20С) зимой.

Для чего Вам нужна недвижимость в Болгарии?

Есть два варианта, при котором имеет смысл покупать недвижимость в Болгарии, — это либо инвестиция, либо для постоянного проживания. Если Вы хотите купить квартиру, как многие чтобы с детьми ездить на море летом , то забудьте — детям одна и та же локация надоест на второй год, обслуживание квартиры выйдет по году дороже, чем на месяц снимать, а продать квартиру с видом на море в Бяле, на Солнечном Берегу или Золотых Песках практически невозможно, равно как и сдать.

Если для инвестиций, то мой домик дешевеет как строение с каждым годом минимум на 1-2 тысячи евро, при этом земля, на которой он стоит, дорожает на ту же сумму, и, понимая это, по части инвестиций оптимально покупать не дома или квартиры, а землю с разрешением на строительство, тем более что на неё фактически нет расходов и налоги на данный момент ничтожны относительно налогов на дома, которые тоже не очень большие (у меня налоги подняли, и нынче целых 40 евро в год).

Для постоянного проживания, если Вы фрилансер или реально обеспеченный пенсионер, надо смотреть, где брать, сколько добираться до ближайшего супермаркета, и что есть в селе, включая вопрос — есть ли в селе магазины, принимающие российские карты и т.д., не забывая про вопрос ликвидности на случай, если придется продавать.

Где и как искать варианты?

Главный сайт, на котором есть вся предлагаемая недвижимость Болгарии — это imot.bg, где в одной только Варне более 1000 предложений домов, хотя это не так, просто один и тот же дом продает одновременно 10 риэлторов, каждый из которых разместил объявление. На всяких российских сайтах Вам предложат всё то же самое, но на русском языке с наценкой от 20% до 100%. Поэтому проще освоить слегка болгарский, разобравшись, что дом это къща и что ъ читается как ы .

Риэлторы

Риэлторы в Болгарии — это жулики, цель которых, не отвечая ни за что, содрать с Вас за сделку 2-3% стоимости, причем не только с Вас как с покупателя, но тот же процент содрать и с продавца, что на доме в 100 тысяч евро получается от 4 до 6 тысяч евро. Некоторые, отдельно борзые, пытаются получить больше, предлагая продавцу 40 тысяч, а с покупателя запрашивая при этом 80, и эта мега-борзость не редкость.

Если посмотрите сайт имот.бг, ссылку на который я дал ранее, то обратите внимание, что одни и те же дома стоят от разных риелторов, что не значит, что продавец обратился к нескольким. У риэлтора, который работает с продавцом напрямую, есть ключи, у остальных есть телефон прямого риэлтора, и проверить это просто — звоните или пишите в режиме готов купить, но надо посмотреть, через 2 часа готов подъехать , если риэлтор работает напрямую, то у него есть ключи и он скажет няма проблем , если же нет, то начнутся отговорки, на которые можно сразу вешать трубку и забывать про такого риэлтора.

Осмотрев с прямым риэлтором, можете вернуться, опросить соседей, найти прямой контакт продавца, и получите экономию минимум в 2% от стоимости, учитывая, что риэлторы — это исключительно показывальщики недвижимости.

Юристы-адвокаты

Приличный адвокат не будет заниматься сопровождением сделки по недвижимости, и на поверку 99 из 100 адвокатов , пытающихся впарить свои услуги, адвокатами не являются.

Я очень поржал буквально сегодня, когда человек написал, что адвокат проверит собственников недвижимости, долги по налогам и коммунальным услугам за 400 евро. Друзья, на сайте https://kais.cadastre.bg/, который принимает к оплате российские карты, можно за 3.5 лева получить официальную справку о собственниках. У продавца можно спросить клиентский номер на воду и электричество , а также партиден номер дома и на epay.bg бесплатно проверить все задолженности, заодно посмотрев, на кого договор на ту же воду и электричество. Если продавец отказывается выдать эти номера — забывайте про такого продавца, там явно что-то не чисто.

Нотариусы

После сделки документом о праве собственности у Вас будет нотариальный акт , который, как несложно догадаться, делает нотариус, и он же отвечает за чистоту сделки. Не риэлтор, который априори не отвечает ни за что, не помогайка-адвокат, а только нотариус в Болгарии отвечает за сделку. Нотариус же, если нужно, сделает Вам шаблон доверенности, если хотите купить по доверенности. Нотариус проверит долги. Нотариус сделает договор, который Вы подпишите, и в котором обязательно должен быть пункт, что продавец гарантирует, что недвижемость не в ипотеке (ипотека, в отличие от России, в Болгарии идет за недвижимостью, а не за собственником), что покупаемый Вами объект не находится в залоге, и что если что-то такое всплывет, то отвечать будет продавец.

Нотариусы тоже не всегда на 100% честны. Если продавец, риэлтор или помогайка говорят Вам: "У меня есть знакомый нотариус", выбирайте любого нотариуса, кроме того, что они пытались Вам впарить.

Болгарского нотариуса нужно искать не в гугле, не на форумах, а исключительно на сайте нотариальной камары (палаты) https://notary-chamber.bg/ Лично я доверяю Колояну №336, потому что он делал мне сделку и не было проблем, а познакомились мы, так как он одноклассник моих друзей, потомков староверов, эмигрировавших в Казашко от реформ Петра I, с которыми у нас собаки одной породы, и в моем случае была гарантия: Петр I репрессии староверам устраивал не для того, чтобы меня в 21 веке обмануть на покупке недвижимости.

Если знакомых, которым Вы доверяете, у Вас нет, выбираете на сайте палаты любого, можно из соседнего города, и это будет в 100500 раз лучше, чем следовать совету риэлторов и помогаек.

Ликвидность

На тему ликвидности — я за 20 тысяч лева (10 тысяч евро) купил в 2013-м машину, которая в рублях обошлась 450 т., сегодня собираюсь продавать, и её цена 10 тысяч лева (5 т. евро), в рублях это те же 450 тысяч, при том что автомобиль — самое не ликвидное вложение.

По этой причине, если цель сохранить рубли, то можно покупать что угодно, и это будет правильно.

Если же говорить о ликвидности в БГ, то, конечно, всякие квартиры в комплексах на пляжах идут лесом — они не продаются. Идеальный вариант — либо небольшая квартира в Варне в квартале Аспарухово, которую зимой с радостью снимут студенты, а летом туристы, если Вы не поедете, и которая продастся за месяц за деньги не меньшие, чем Вы заплатили; либо дом недалеко от цивилизации в благополучном селе, где есть минимальная инфраструктура, например, Близнаци рядом с Варной — привлекательный район, в котором строятся и покупают сами Болгары, так как до Варны 15 минут на машине, до аэропорта 20 минут, а в самом селе есть детский сад, и школа со школьным автобусом в 4 км в соседнем селе Присельцы.

При этом есть варианты сёл типа Солник, где часто продаются дома, в которые было вложено 100 тысяч евро за 50-60, но, купив таковой, шансы продать его даже за 25 близки к нулю, так как он просто никому не нужен.

Нал-безнал

По закону сделки с недвижимостью только безналом через болгарский банк, от них же считается сумма налогов, но на практике сумму часто занижают, чтобы уйти от этих самых налогов. Нотариусы плохо на это смотрят, так как их гонорар тоже является процентом от сделки, но можно в БГ поговорить о том, что по части гонорара мы доплатим. Тема эта не вполне законная, связана с некоторыми рисками, в том числе, с тем фактом, что при отмене сделки получите Вы обратно то, что заплатили по банку, но думайте сами…

Покупка по доверенности

С нынешним ковидом актуален стал вопрос покупки по доверенности. Это не проблема, если есть кому доверять, и Вы знаете что покупаете. По картинкам я бы не покупал, потому что нет гарантии, что за кадром не осталось кладбище под окнами или, того хуже, цыганский табор.

Опять же, выйдя на нотариуса, запросите шаблон доверенности, если Вы далеко от посольства или консульств Болгарии, сделайте перевод, некоторые нотариусы настолько знают русский,что сделают Вам русскую версию, пришлите в БГ и нет проблем, кроме доверия к тому, на кого выписана доверенность.

Если Вы не знаете язык, не знаете законы, то от того, присутствуете Вы лично на сделке или отправили доверенность — разница никакосовая.

Интересна статья?

0 комментариев *